不動産を所有している方の中には、「登記は買ったときや相続したときに一度やれば終わり」と考えている方も少なくありません。
しかし、制度は大きく変わっています。すでに相続登記は義務化されており、さらに住所・氏名変更登記も令和8年4月1日から義務化されます。
これからは、不動産の名義そのものだけでなく、所有者の情報を登記簿上できちんと最新に保つことが求められる時代です。
「親名義のままになっている不動産がある」「引っ越したが登記の住所は変えていない」という状態は、今後は見過ごしにくくなります。
今回は、住所・氏名変更登記と相続登記の義務化について、実務上押さえておきたいポイントをわかりやすく整理します。
まず押さえたいポイント
不動産を所有している方に関係する義務は、大きく分けて次の2つです。
- 相続で不動産を取得したときの相続登記
- 所有者の住所・氏名（法人は名称・本店所在地）が変わったときの変更登記
つまり、今後は「名義が変わるとき」と「所有者情報が変わるとき」の両方で、登記の対応が必要になります。
相続登記はすでに義務化されています
相続登記とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、亡くなった方の名義から相続人の名義へ変更する登記です。
土地や建物を相続しても、この手続きをしなければ、登記簿上は亡くなった方の名義のまま残り続けます。
いつから義務になったのか
令和6年4月1日から、相続登記の申請は義務となっています。
いつまでに必要か
不動産を相続した方は、相続によって取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく放置した場合
正当な理由なく相続登記をしない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
昔の相続も対象です
この義務化は、令和6年4月1日以降に発生した相続だけの話ではありません。
それ以前に発生していて、今も相続登記がされていない不動産についても、放置したままでよいという扱いにはなりません。親名義、祖父母名義のまま残っている土地や建物がある場合は、早めに状況を確認しておく必要があります。
遺産分割がまとまっていない場合でも、何もしないままは避けるべきです
相続では、相続人が多かったり、遠方に住んでいたり、売却するのか保有するのか決まらなかったりして、すぐに遺産分割協議がまとまらないことがあります。
ただ、話し合いが終わるまで何もできないわけではありません。
そのような場合には、相続人申告登記という仕組みを活用できる場面があります。これは、遺産分割が確定していない段階でも、相続人であることを法務局に申し出る制度です。
相続登記そのものとは異なりますが、遺産分割が長引いている場合に、何も手を付けないまま時間だけが過ぎるのを避けるための手段として知っておく価値があります。
住所・氏名変更登記も令和8年4月1日から義務化されます
どんな登記か
住所・氏名変更登記とは、不動産を所有している方が、引っ越しや婚姻などにより住所や氏名が変わったときに行う登記です。
法人の場合は、商号変更や本店移転も対象になります。
いつから義務になるのか
令和8年4月1日から、住所・氏名変更登記が義務化されます。
いつまでに必要か
住所や氏名に変更があった日から、2年以内に変更登記を申請する必要があります。
義務化前の変更も対象です
注意したいのは、令和8年4月1日より前に変更があった場合でも、未登記のままであれば対象になる点です。
つまり、「かなり前に引っ越したが、そのままになっている」「結婚して姓が変わったが登記を直していない」というケースも、後回しにはしにくくなります。
正当な理由なく放置した場合
正当な理由なく住所・氏名変更登記をしない場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
なぜここまで登記が重視されるのか
背景にあるのは、所有者不明土地の問題です。
登記簿上の名義が昔のままだったり、住所が古いままだったりすると、所有者に連絡が取れず、売買・管理・相続手続き・公共事業など、さまざまな場面で支障が出ます。
不動産は、使っていないからといって情報の整理を後回しにしてよいものではありません。名義も住所も最新であることが、今後はより重要になります。
実務では、相続登記と住所変更登記を一緒に確認した方が早いです
この2つの制度は別のものですが、実務では一緒に整理した方が漏れがありません。
たとえば、次のようなケースです。
- 親から相続した不動産が、まだ亡くなった親名義のままになっている
- 相続登記は済ませたが、その後に引っ越して住所変更登記をしていない
- 共有名義の不動産で、共有者の一部だけ住所が古いままになっている
- 法人名義の不動産で、会社の商号や本店所在地が変わっている
このような場合、ひとつの手続きだけ済ませても、登記簿全体としては未整理のまま残ることがあります。
確認するべきなのは、次の2点です。
- 現在の名義人は正しいか
- その名義人の住所・氏名は最新か
この視点で見れば、どこを直すべきかが明確になります。
売却を考えている方ほど、早めの整理が有利です
相続した不動産や、しばらく使っていない土地・建物を将来的に売却したいと考えている場合、登記が整っているかどうかで動きやすさは大きく変わります。
売却の話が具体化してから、
- 相続登記が未了だった
- 住所変更登記も必要だった
- 相続人が多く、調整に時間がかかった
という状態になると、話が進むまでに時間を要します。
登記の整理は、単に義務への対応ではありません。売りたいときに動ける状態を整えることでもあります。
今のうちに確認しておきたいチェックリスト
次のどれかに当てはまる場合は、一度確認しておくことをおすすめします。
- 親や親族名義の不動産がそのまま残っている
- 相続した土地や建物の名義変更をしていない
- 引っ越し後、登記の住所を変えていない
- 結婚・離婚などで氏名が変わった
- 法人で不動産を所有しており、商号変更や本店移転をしている
- 別荘、空き家、使っていない土地を今後売却する可能性がある
今すぐ売却予定がなくても、登記の状態を確認しておくことには意味があります。時間が経つほど、関係者や書類の整理は難しくなりやすいためです。
よくある質問（Q&A）
Q. 相続した不動産を使っていなくても、相続登記は必要ですか？
A. 必要です。住んでいない、貸していない、売る予定がないという事情と、相続登記の要否は別です。相続によって取得した以上、登記の整理は必要です。
Q. 住所変更登記は、売るときにまとめてやればよいですか？
A. これまではそのように後回しにされることもありましたが、義務化後はそうはいきません。変更があった以上、期限内の対応が必要になります。
Q. かなり前の相続や住所変更でも対象ですか？
A. はい。過去の相続や過去の住所変更で未登記のものも、整理が必要になるケースがあります。昔の話だから関係ない、という考え方は通りません。
Q. 遺産分割がまとまっていないときはどうすればよいですか？
A. 遺産分割がまとまっていない場合でも、相続人申告登記など、先に進められる制度があります。何もせず放置するのではなく、現時点で取り得る方法を確認することが重要です。
まとめ
不動産の登記は、今後ますます「後でまとめて」では済ませにくくなります。
- 相続登記は、すでに義務化
- 住所・氏名変更登記は、令和8年4月1日から義務化
不動産を持つ以上、名義と所有者情報の整理は避けて通れません。
とくに、相続した不動産、長く使っていない土地、将来的に売却する可能性がある建物については、早めに登記の状態を確認しておくことで、後々の負担を抑えやすくなります。
「そのうちやる」ではなく、今の状態を確認することが、最初の一歩です。