古屋付き土地とは？売却前に知っておきたい価格の考え方と注意点
弊社でもよくご相談がある、古屋付き土地のご売却相談。
特に八ヶ岳エリアのように、敷地が広く、建物の築年数も相応に経過している不動産では、建物そのものの評価よりも、土地としてどう捉えるか、どんな状態で売るかが重要になります。
この記事では、古屋付き土地の基本とあわせて、「現況のまま売るのか」「解体してから売るのか」という売主側の判断、そして価格にどのような影響が出るのかを整理します。
そもそも古屋付き土地とは
古屋付き土地とは、古い建物が残ったまま売却される土地のことです。
ただしここでいう「古屋」は、見た目に建物があるというだけでなく、実務上はそのまま使用することが難しい建物、または使用するために大規模なリフォームを要する建物を指すことが少なくありません。
そのため、売買の現場では、中古住宅として建物に価値を見込むというより、土地を主として評価し、建物は解体対象として見られるケースが多くなります。
つまり、古屋付き土地は「建物付きの土地」ではなく、解体費用や整地費用をどう考えるかまで含めて判断する土地と捉える方が実態に近いといえます。
古屋付き土地は、まず「どの状態で売るか」が重要
古屋付き土地の売却では、最初にどの状態で市場に出すかを整理する必要があります。
- 建物を残したまま現況で売る
- 建物を解体して更地にして売る
- 建物解体に加えて、伐採・抜根まで行って売る
この違いによって、買主の受け止め方も、売却価格の見え方も大きく変わります。
実務上、古屋がすでに使用困難である場合や、大規模な改修を前提とする場合は、買主も「建物を使う」より「解体する」前提で検討することが一般的です。そのため売主としても、建物をどう評価してほしいかではなく、土地としてどの程度整理された状態で引き渡すかを考える必要があります。
本来は、解体・伐採抜根まで済ませた方が土地としては売りやすい
結論からいえば、古屋付き土地は、建物の解体を済ませ、必要に応じて伐採・抜根まで終えた方が、土地としては売りやすくなります。
理由は明確です。買主にとって、購入後に必要となる工程が減り、取得後の計画を立てやすくなるからです。
たとえば、次のような不確定要素が減ります。
- 解体費用がいくらかかるか
- 樹木の伐採や根の撤去にどこまで費用がかかるか
- 残置物がどの程度あるか
- 解体後に地中埋設物が出る可能性があるか
- 建築や造成の着手までにどれだけ時間がかかるか
つまり、土地として整っているほど、買主は総額を把握しやすく、判断しやすくなります。結果として、売却までの動きも早くなりやすい傾向があります。
ただし、売主が先に費用をかけることにはリスクがある
一方で売主にとっては、解体や伐採抜根を先に行うことが必ずしも簡単な判断とは限りません。
建物の解体にはまとまった費用がかかりますし、敷地内に樹木が多い場合は、伐採・抜根費用も加わります。さらに、残置物の撤去、整地、場合によっては境界確認や測量など、売却前に支出が重なることもあります。
問題は、その費用を先にかけたとしても、かけた分がそのまま売却価格に上乗せできるとは限らないことです。
市場の反応や周辺相場によっては、費用をかけて整えても、売主の手残りが大きく増えるとは限りません。また、想定より売却まで時間がかかれば、先行負担の重さが残ります。
そのため、実務では、売りやすさだけを理由に一律で解体を勧めるのではなく、費用負担と売却見込みのバランスを見ながら判断することが重要になります。
現況のままで販売すること自体は、十分に現実的
こうした事情から、古屋付き土地を現況のまま販売するという選択は、実務上、珍しいものではありません。
売主としては、先に大きな費用をかけずに売却活動を始めることができ、資金面の負担を抑えやすいからです。特に「まずは市場の反応を見たい」、「解体費用を先に負担することに不安がある」という場合には、現況売りは合理的な選択肢です。
ただし、現況売りには明確な前提があります。それは、買主が将来的に負担する費用を織り込んだ価格設定が必要になるということです。
現況売りでは、買主負担分を踏まえて価格は下がりやすい
古屋付き土地を現況のまま売る場合、買主は購入後にさまざまな費用を負担することになります。
- 建物解体費用
- 伐採・抜根費用
- 残置物撤去費用
- 整地費用
- 場合によっては地中埋設物対応費用
買主は、土地価格だけを見て判断するわけではありません。実際には、「購入価格＋購入後に必要な費用」の総額で検討します。
そのため、更地や整備済みの土地と同じ価格水準で現況売りをしようとしても、買主から見れば割高に映りやすくなります。結果として、現況のままで売る以上、その後にかかる費用分を踏まえて、価格は一定程度調整されやすいのが実情です。
これは売主に不利な話ではなく、単に費用の置き場所が違うということです。
先に売主が費用を負担して整えるなら、その分だけ売りやすさが増します。反対に、現況のまま売るなら、買主が将来負担する費用を踏まえて価格を見直す必要があります。古屋付き土地は、この整理を外して価格を考えることができません。
売主が誤解しやすいのは「手をかけていないのに高く売りたい」という考え方
古屋付き土地の売却で、実務上よく見られるのが、「解体も伐採もしていないが、できるだけ高く売りたい」という売主側の希望です。
もちろん、高く売りたいという考え自体は自然です。ただし、古屋付き土地では、買主がその後に負担する費用が明確にある以上、その負担を無視した価格設定は通りにくいのが実際です。
売主から見れば、「建物がある」「土地は広い」「立地は悪くない」と感じるかもしれません。しかし、買主はそこに加えて、解体・伐採抜根・整地といった費用や手間を見ています。
つまり、売主が見ている価格と、買主が判断する総額には差が生まれやすいのです。
この差を理解せずに価格を決めてしまうと、問い合わせが伸びない、内見後に話が進まない、価格の見直しが後手になる、といった流れになりやすくなります。
古屋付き土地では、建物を残したまま高く売ることを目指すより、現況で売るなら現況としての価格に整えることの方が、結果として売却の動きを作りやすくなります。
古屋付き土地の価格は「建物の有無」ではなく「最終的な取得総額」で決まる
古屋付き土地で最も重要なのは、価格を建物の見た目で考えないことです。
建物が残っていても、その建物を活かすのが難しいのであれば、買主にとって重要なのは建物の存在そのものではありません。重要なのは、最終的に土地を使える状態にするまでに、いくらかかるかです。
したがって、価格を考える際は、次の視点で整理する必要があります。
- 現況のまま売る場合、買主が追加で負担する費用はいくらか
- 解体して売る場合、売主が先に負担する費用はいくらか
- そのうえで、市場で比較される他の土地と比べてどう見えるか
古屋付き土地は、「古い建物があるから価値がある」「建物があるから損」という単純な話ではありません。実務では、誰が、どの費用を、どのタイミングで負担するかによって価格の見え方が決まります。
八ヶ岳エリアでは、建物だけでなく敷地内の整理状況も見られやすい
八ヶ岳エリアの不動産では、都市部と比べて敷地が広いことも多く、建物だけでなく敷地内の状態が売却に与える影響も小さくありません。
たとえば、建物の老朽化に加えて、敷地内に樹木が多い場合、買主は建物解体だけでなく、伐採・抜根の負担まで見込んで検討します。枝払いや伐採だけで済むのか、根まで撤去が必要なのかによっても、想定は変わります。
また、山間部や別荘地では、見た目の雰囲気と実際の整備負担に差が出やすい傾向があります。自然が豊かなことは魅力ですが、その反面、管理に手間のかかる土地だと判断されれば、価格への見方も慎重になります。
そのため、古屋付き土地を売る際は、建物の古さだけでなく、敷地全体としてどの程度整理が必要かを踏まえて考えることが大切です。
古屋付き土地を売却するときは「費用を先にかけるか」「価格で調整するか」を整理したい
古屋付き土地の売却では、結局のところ、売主が考えるべきことは明確です。
解体や伐採抜根に費用をかけて売りやすい状態にしてから売るのか、それとも現況のまま市場に出し、買主負担を踏まえて価格で調整するのか。
このどちらを選ぶかによって、売却の進め方も、見せ方も、価格の考え方も変わります。
重要なのは、「整えずに売ること」が悪いのではなく、整えていない状態に見合った価格設定になっているかです。反対に、先に費用をかけるのであれば、その負担に見合う売却戦略を立てる必要があります。
古屋付き土地は、建物の話に見えて、実際には売却条件の整え方が問われる不動産です。売主・買主の双方が納得しやすい形にするためには、建物の見た目ではなく、費用の所在と取得後の現実を前提に判断していくことが欠かせません。
よくある質問（Q&A）
Q．古屋付き土地は、解体してから売った方がよいですか？
A．一般論としては、解体し、必要に応じて伐採・抜根まで済ませた方が、土地としては売りやすくなります。ただし、売主にとっては先に費用を負担することになるため、必ずしも一律にその方法が適しているとは限りません。費用負担と売却見込みのバランスを見て判断することが重要です。
Q．現況のままで売るのは不利ですか？
A．現況のままで売ること自体は、実務上よくある方法です。ただし、買主が解体費用や伐採抜根費用を負担する前提になるため、その分を踏まえた価格設定が必要です。
Q．なぜ現況売りだと価格が下がりやすいのですか？
A．買主は、土地価格だけではなく、購入後に必要となる解体・撤去・整地などの費用を含めた総額で判断するためです。更地と同じ感覚で価格を設定すると、買主には割高に映りやすくなります。
Q．建物があるのに、なぜ建物の価値を見込めないことがあるのですか？
A．建物が古く、そのまま使用するのが難しい場合や、大規模な改修が必要な場合には、買主は建物を使う前提で見ません。その場合、建物は価値を生む要素というより、解体対象として見られることが多くなります。
Q．売主として最初に整理すべきことは何ですか？
A．「先に費用をかけて整えるか」「現況のまま売って価格で調整するか」を整理することです。この判断が曖昧なままだと、価格設定も売却戦略もぶれやすくなります。