八ヶ岳エリアで土地を探すと、「畑」「田（農地）」が候補に入ってくることが少なくありません。
ただし農地は、宅地や山林と同じ感覚で売買・利用できません。先に「農地として売るのか」「農地以外にして使うのか」を整理しないと、話が前に進まないケースが多いからです。
この記事でわかること
- 北杜市で農地が絡むときの基本ルート（3条/4条/5条）
- 「宅地にしたい」「駐車場にしたい」「山林にしたい」の違い
- 北杜市で目安になる締切・進捗条件（転用、転用確認証明）
- 購入前に確認しておきたい“詰まりやすいポイント”（農振など）
1. 農地は「そのまま売る」か「転用して使う」かで手続きが変わります
北杜市は、農地を農業以外の目的で利用することを「農地転用」と定義し、住宅・道路・駐車場・資材置場・山林などへの利用を転用に含めています。転用には農地法の許可が必要です。
北杜市の説明では、転用の基本は次の2パターンです。
- 農地法4条：所有者が自分の農地を転用する
- 農地法5条：売買・賃貸などで権利を動かし、取得者が転用する
北杜市は、申請書を農業委員会経由で山梨県知事へ提出する流れ、提出締切は毎月10日、許可決定は翌月中旬頃の目安を示しています（案件により前後します）。
出典：北杜市「農地転用」
2. 「農地のまま売る」なら3条（買主の要件が重要）
買主が耕作する前提で農地を取得する場合は、原則として農地法3条の許可（耕作目的の権利移動）で進みます。
北杜市は、3条手続きでも「事前相談→申請→農業委員会総会で審査→許可書交付→登記」の流れを示しています。買主側の営農計画等の整合が取れないと、ここで止まります。
出典：北杜市「耕作目的による農地の権利移動（農地法第3条）」
3. 「宅地にして使う／売る」なら5条が王道（停止条件を組むのが基本）
住宅用地として利用したい、第三者へ売却して建築させたい、という話は多くが5条（権利移動＋転用）に該当します。
実務では売買契約に「農地法5条許可が下りること」を停止条件として入れ、許可が下りない場合の扱い（白紙解除など）まで整理して進めます。
出典：北杜市「農地転用」
4. 「植林して山林にしたい」は“地目変更”の前に、転用の整理が必要です
「苗木を植えれば、すぐ山林にできますか？」という相談もあります。
まず押さえるべき点は、北杜市は山林等への変更も農地転用に含むと明示していることです。つまり、元が農地（田・畑）なら、地目をどうする以前に、原則として4条/5条の許可整理が必要になります。
そのうえで、地目の考え方として、法務局の案内では「山林」は耕作の方法によらないで竹木の生育する土地と整理されています。
5. 北杜市では「転用確認証明」が、地目変更（農地→他地目）の実務上の要点
農地の地目を変更するには、北杜市は「農地の地目変更登記にかかる転用確認証明書」が必要だと案内しています。
また北杜市は、転用許可どおり事業を実施したうえで、進捗が次の段階に達したら申請するよう示しています。
- 住宅等：上棟以降
- 植林：植林して3年以上経過
- 駐車場・資材置場等：完成し、おおむね使用開始3か月後〜
北杜市は、転用確認証明の申請締切を毎週火曜日、交付日を翌週火曜日以降と案内しています。
結論：植林で「山林へ地目変更」を狙う場合、北杜市の運用では“植林後3年”が一つの目安になります。木の高さだけで2年で前倒し、という発想は、少なくとも北杜市が示すこの条件とは整合しません。
6. 最初にここを確認：農振（農用地区域）に入っているか
転用の相談で詰まりやすいのが「農振（農用地区域）」です。
北杜市は、農用地区域内農地について「原則不許可」の方針を示しています（例外あり）。
また北杜市は、農振農用地区域からの除外申出について、年度ごとに受付期間を設けて案内しています。直近の案内では、令和8年2月12日〜2月27日が受付期間として示されています（最新の受付は必ず市の案内で確認してください）。
出典：北杜市「農地転用（立地基準）」、北杜市「農振農用地区域からの除外申出の受付」
7. まとめ｜八ヶ岳の農地は「買える／売れる」より先に“ルート設計”が重要
農地が絡むと、結局は次のどれで進めるかを早い段階で決める必要があります。
- 農地のまま：3条（買主の営農要件がポイント）
- 宅地利用：5条（売買＋転用、停止条件が基本）
- 自己転用：4条（売主側で転用してから売る等）
- 植林で山林：転用＋実施＋（北杜市運用では）植林後3年以上が目安
当社では、八ヶ岳エリアの土地購入・売却相談で「農地が絡むケース」の初期整理（農振の当たり、想定用途、必要手続きの道筋）からご相談を承っています。気になる土地がある段階で、早めにご連絡ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 農地を買って、家を建てられますか？
A. 原則は農地転用（多くは5条）が必要です。北杜市は転用申請の締切（毎月10日）や許可時期の目安を示しています。
Q. 農地に苗木を植えれば、すぐ山林になりますか？
A. 元が農地なら、まず転用の整理が必要です。北杜市は転用確認証明の申請目安として「植林後3年以上経過」を示しています。
Q. 農振に入っていると何が難しいですか？
A. 北杜市は農用地区域内農地を原則不許可の方針として示しています。転用の前に「除外申出」が必要になるケースがあります。